Hazırlayan: Av. Sinan Bayram
Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında hem kiraya veren hem de kiracı için
belirli hak ve yükümlülükler doğuran önemli hukuki akitlerdir. Bu yükümlülüklerin başında,
kiracının kira bedelini sözleşmede belirlenen zaman ve şekilde ödeme borcu gelmektedir. Kiracının
bu temel borcunu yerine getirmemesi, kiraya veren açısından ciddi mağduriyetlere yol açabilmekte
ve yasal tahliye süreçlerini gündeme getirmektedir. Kira bedelinin ödenmemesi, kiraya verene
sözleşmeyi feshetme ve kiracının taşınmazdan tahliyesini talep etme hakkı tanır. Ancak bu süreç,
belirli hukuki prosedürlere ve yasal sürelere tabidir.
Bu rehber, kira borcunun ödenmemesi durumunda kiraya verenlerin başvurabileceği başlıca yasal
yolları ve bu süreçlerde dikkat edilmesi gereken hususları profesyonel bir bakış açısıyla ele
almaktadır. Amacımız, kiraya verenlerin haklarını etkin bir şekilde kullanabilmeleri için gerekli
hukuki bilgiyi sunmak ve olası risklere karşı farkındalık yaratmaktır. Kira uyuşmazlıklarının
kendine özgü dinamikleri ve usul kuralları nedeniyle, her somut olayın kendi özel koşulları
çerçevesinde değerlendirilmesi ve hukuki sürecin alanında uzman bir avukat desteğiyle yürütülmesi
büyük önem taşımaktadır.
Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Yolları
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde kiraya verenin başvurabileceği başlıca üç hukuki yol
bulunmaktadır. Bu yollar, farklı usul ve şartlara tabi olup, kiraya verenin durumuna ve
beklentilerine göre stratejik olarak seçilmelidir. Her bir yolun kendine özgü avantajları ve
dezavantajları bulunmakta, bu nedenle doğru yolun belirlenmesi sürecin başarısı açısından kritik bir
rol oynamaktadır.
A. Türk Borçlar Kanunu m. 315 Uyarınca Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi halinde, kiraya veren Türk
Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca sözleşmeyi feshetme ve tahliye talep etme hakkına
sahiptir. Bu yol, kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmesiyle başlar. İhtarname, kiracıya
ödenmeyen kira bedellerini ödemesi için belirli bir süre tanımalı ve bu süre içinde ödeme
yapılmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Konut ve çatılı işyeri
kiralarında bu süre en az otuz gün olmak zorundadır. İhtarın tebliğ edildiği günü takip eden günden
itibaren otuz günlük süre işlemeye başlar.
İhtarın geçerliliği için Yargıtay içtihatları, bazı temel şartların yerine getirilmesini aramaktadır.
Öncelikle, kira bedelinin muaccel (vadesi gelmiş) olması gerekmektedir. İhtarnamede, ödenmeyen
kira bedellerinin miktarı ve hangi aylara ait olduğu net bir şekilde belirtilmeli, ayrıca kiracıya
tanınan otuz günlük süre açıkça ifade edilmelidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/3123 Esas,
2016/373 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere; “Temerrüt ihtarının geçerli olabilmesi için, kira
bedelinin muaccel olması, ihtarda verilen sürenin (konut ve çatılı işyerleri için en az 30 gün)
belirtilmesi ve süresinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça ihtar
edilmesi gerekir.” Benzer şekilde, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7561 Esas, 2017/17539
Karar sayılı kararında da “Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için
kiracıya gönderilen ihtarnamede, ödenmeyen kira bedellerinin miktarı, hangi aylara ait olduğu ve
ödeme süresi ile bu süre içinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceği hususunun
açıkça belirtilmesi zorunludur.” ifadelerine yer verilmiştir. İhtarın noter aracılığıyla yapılması, ispat
kolaylığı açısından büyük önem taşımakla birlikte, geçerlilik şartı değildir. Ancak noter
ihtarnamesi, kiracının ihtarı aldığını ve içeriğini bildiğini kanıtlama noktasında kiraya verene güçlü
bir delil sunar.
B. İcra ve İflas Kanunu m. 269 vd. Uyarınca Tahliye Talepli İcra Takibi (Örnek No: 13)
Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye sürecini hızlandırmak isteyen kiraya verenler için İcra
ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 ve devamı maddelerinde düzenlenen tahliye talepli icra takibi
önemli bir alternatiftir. Bu yol, kira alacağının tahsili ile birlikte kiracının taşınmazdan
tahliyesini de hedefleyen birleşik bir süreçtir. Takip talebinde, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili
ile birlikte kiracının tahliyesinin de açıkça talep edilmesi gerekmektedir. Yargıtay Hukuk Genel
Kurulu’nun 01.06.2021 tarihli, 2017/1842 Esas, 2021/648 Karar sayılı kararında bu husus
vurgulanmıştır: “Takip talebinde açıkça tahliye talebi bulunmayan (sadece kira alacağı istenen)
durumlarda, icra dairesi tarafından gönderilen Örnek 13 ödeme emri, alacaklıya tahliye isteme
hakkı vermez; icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar vermelidir.” Bu nedenle, takip
talebinin doğru ve eksiksiz hazırlanması hayati öneme sahiptir.
İcra dairesi tarafından kiracıya gönderilen ödeme emrinde, borcun yedi gün içinde ödenmesi veya
itiraz edilmesi, aksi takdirde tahliye davası açılacağı ihtar edilir. Konut ve çatılı işyerleri için bu
yedi günlük itiraz süresine ek olarak, borcun otuz gün içinde ödenmesi gerektiği de belirtilir. Kiracı,
ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde borca veya tahliye talebine itiraz etmezse ve
otuz günlük ödeme süresi içinde borcunu ödemezse, kiraya veren altı ay içinde icra mahkemesinden
tahliye talep edebilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 02.07.2025 tarihli, 2025/3684 Esas,
2025/5117 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere, “Adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin örnek 13
takiplerde, borçluya usulüne uygun olarak tahliye ihtarlı ödeme emri tebliğ edilmeden ödeme ve
itiraz süreleri işlemeye başlamaz; tebliğ öncesi haricen öğrenmeye dayalı itiraz yasanın emredici
hükümleri karşısında hukuki sonuç doğurmaz.” Bu durum, ödeme emrinin usulüne uygun tebliğinin
ve içeriğinin doğruluğunun önemini bir kez daha ortaya koymaktadır. Bu takip yolu, diğer tahliye
yollarına göre daha hızlı sonuç verebilme potansiyeli taşıdığı için sıklıkla tercih edilmektedir.
C. Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 Uyarınca İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiraya veren, kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi sebebiyle iki haklı ihtara maruz
kalması durumunda da tahliye davası açabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi bu tahliye
sebebini düzenlemektedir. Bu yolun temel şartı, aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedelinin
ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki ayrı yazılı ihtar gönderilmiş olmasıdır. İhtarların haklı
sayılabilmesi için, kira bedelinin vadesinde ödenmemiş olması ve ihtarın kiracıya usulüne uygun
olarak tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. İhtar tebliğ edildikten sonra kiracının borcu ödemesi,
ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz ve tahliye davası açma hakkını etkilemez.
Yargıtay içtihatları, iki haklı ihtarın şartlarını detaylandırmıştır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin
2013/10338 Esas, 2013/12808 Karar sayılı kararında şu ifadelere yer verilmiştir: “İki haklı ihtar
nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedelinin
ödenmemesi nedeniyle iki ayrı yazılı ihtarın yapılması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan
ödeme ihtarı geçersiz kılmaz. Dava, ihtarın yapıldığı kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde
açılmalıdır.” Bu karar, ihtarların farklı aylara ait olması ve ödemenin ihtarın haklılığını ortadan
kaldırmadığı hususlarını netleştirmektedir. Benzer şekilde, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin
2015/1441 Esas, 2015/2014 Karar sayılı kararında da “İki haklı ihtarın oluşabilmesi için, kira
bedelinin muaccel olması ve her bir ihtarın ayrı bir kira dönemine ilişkin olması gerekir. Aynı kira
dönemine ilişkin birden fazla ihtar, tek ihtar sayılır.” denilerek, ihtarların farklı kira dönemlerine ait
olma zorunluluğu vurgulanmıştır. Kiraya veren, bu iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden
itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmak zorundadır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup,
sürenin kaçırılması halinde tahliye davası açma hakkı kaybedilir.
Zorunlu Arabuluculuk Süreci
01.09.2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren yasal düzenlemelerle birlikte, kira ilişkisinden
kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) için dava açılmadan önce
arabuluculuğa başvurulması zorunlu hale gelmiştir. Bu durum, Hukuk Uyuşmazlıklarında
Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi ile getirilmiş olup, arabulucuya başvurmadan doğrudan
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan tahliye davaları usulden reddedilmektedir. Bu kural, kira
bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılacak temerrüt veya iki haklı ihtar kaynaklı tahliye davaları için
geçerlidir.
Ancak, İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri uyarınca başlatılan “Tahliye Talepli İcra
Takibi” süreci, zorunlu arabuluculuk kapsamının dışında tutulmuştur. Bu, kiraya
verenlerin kira alacağı ve tahliye talebini içeren icra takibini doğrudan başlatabileceği anlamına
gelmektedir. Dolayısıyla, kiraya verenlerin hangi tahliye yolunu seçecekleri, arabuluculuk
zorunluluğu açısından da farklı sonuçlar doğuracaktır. Görevli mahkeme, kira uyuşmazlıklarında
her zaman Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise davalı kiracının yerleşim yeri
mahkemesidir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye süreçlerinde, kiraya verenlerin dikkat etmesi gereken
bazı kritik detaylar bulunmaktadır. Bu detaylar, tahliye davasının başarıyla sonuçlanması veya icra
takibinin etkin bir şekilde yürütülmesi açısından büyük önem taşır. Özellikle mülkiyetin niteliği ve
ihtarname gönderen tarafın doğru belirlenmesi, usul hatalarının önüne geçmek için elzemdir.
Elbirliği halinde mülkiyete konu olan kiralanan taşınmazlarda, tüm maliklerin birlikte hareket
etmesi zorunludur. Bu durum, ihtarname gönderilmesi aşamasında da geçerlidir. Yargıtay 6. Hukuk
Dairesi’nin 24.05.2010 tarihli, 2010/2690 Esas, 2010/6054 Karar sayılı kararında bu husus açıkça
belirtilmiştir: “Elbirliği halinde mülkiyete konu kiralananlarda, tüm maliklerin birlikte ihtar
göndermesi zorunludur; tüm malikler tarafından gönderilmeyen ihtarname tahliye yönünden
hukuki sonuç doğurmaz.” Dolayısıyla, elbirliği mülkiyetinde kiraya veren sıfatını taşıyan tüm
maliklerin veya onların yetkili temsilcilerinin ihtarı birlikte göndermesi veya vekaletname ile
yetkilendirilmiş bir vekil aracılığıyla hareket etmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, gönderilen
ihtarname tahliye talebi açısından hukuki sonuç doğurmayacak ve süreç uzayacaktır. Ayrıca, kira
sözleşmesinin yazılı olup olmaması, kira bedelinin ispatı, ödemelerin banka kanalıyla yapılıp
yapılmadığı gibi hususlar da sürecin seyrini etkileyen önemli faktörlerdir.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracının tahliyesi süreci, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve
İflas Kanunu’nda detaylı olarak düzenlenmiş, ancak kendine özgü usul kuralları ve Yargıtay
içtihatlarıyla şekillenmiş karmaşık bir alandır. Kiraya verenlerin haklarını doğru ve eksiksiz bir
şekilde kullanabilmeleri için, her bir tahliye yolunun kendine özgü şartlarını, sürelerini ve olası
risklerini iyi anlamaları gerekmektedir. Özellikle ihtarname gönderilmesi, icra takibi başlatılması ve
dava açılması gibi aşamalarda yapılacak usul hataları, sürecin uzamasına veya tahliye talebinin
reddedilmesine neden olabilir.
Bu nedenle, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye süreçlerinde, alanında uzman bir hukuk
bürosundan profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır. Bir avukat, somut olayın
özelliklerine göre en uygun tahliye yolunu belirleyecek, gerekli hukuki belgeleri usulüne uygun
olarak hazırlayacak, yasal süreleri takip edecek ve müvekkilinin haklarını en etkin şekilde
savunacaktır. Hukuki danışmanlık ve temsil, kiraya verenlerin hem zaman hem de maliyet açısından
avantaj sağlamasına yardımcı olacak ve sürecin hızlı ve sorunsuz bir şekilde tamamlanmasına
katkıda bulunacaktır.
